住建部擬立法規範商品房銷售：開盤 30 天內調價超 15% 需報備
近日，住建部發布《商品房銷售管理辦法（徵求意見稿）》，擬對商品房銷售行為進行進一步規範。其中，最引人注目的條款是“房地產開發企業在商品房項目開盤後30日內調整銷售價格，且調整幅度超過15%的，應當向所在地住房城鄉建設主管部門報備”。這一政策旨在遏制開發商隨意調價行為，維護房地產市場穩定。
根據新規，開發商需在開盤前向主管部門備案銷售方案，並在銷售現場公示價格。若在開盤後30日內需調整價格，且幅度超過15%，必須向主管部門報備並說明理由。主管部門將根據市場情況決定是否同意調價。
這一政策出台的背景是近期部分城市出現開發商“高開低走”的銷售策略，即先高價開盤製造熱銷假象，再大幅降價促銷，擾亂市場秩序。據統計，2023年1-10月全國商品房銷售面積同比下降7.8%，銷售額下降4.9%，市場下行壓力加大。
| 指標 | 2023年1-10月 | 同比變化 |
|---|---|---|
| 商品房銷售面積(萬平方米) | 92,579 | -7.8% |
| 商品房銷售額(億元) | 97,136 | -4.9% |
| 住宅銷售均價(元/平方米) | 10,498 | +3.2% |
政策影響分析：
1.對開發商的影響：將限制開發商短期內的價格調整空間，促使企業更慎重地制定開盤價格策略。部分依賴“高開低走”策略的企業可能面臨銷售壓力。
2.對購房者的影響：有助於減少價格波動帶來的購房焦慮，提高市場透明度。但短期內大幅降價促銷的項目可能減少，剛需購房者需更理性決策。
3.對市場的影響：有利於穩定市場預期，防止價格大起大落。但可能降低部分項目的去化速度，加劇房企資金壓力。
專家觀點：
中國房地產研究會副會長胡志剛表示：“此次政策是住建部‘穩地價、穩房價、穩預期’工作的重要舉措，通過規範價格調整行為，防止市場出現非理性波動。 ”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“15%的幅度設定較為合理，既給了企業一定的價格調整空間，又防止了短期內價格劇烈波動。 ”
| 城市 | 2023年10月新房價格環比 | 同比變化 |
|---|---|---|
| 北京 | +0.4% | +2.1% |
| 上海 | +0.3% | +3.9% |
| 廣州 | -0.2% | -1.0% |
| 深圳 | -0.5% | -2.8% |
行業反應：
多家房企表示正在研究新規影響。某TOP20房企營銷負責人表示：“新規下，我們需要更精準地制定開盤價格，避免後期被動。同時，產品力、服務力的競爭將更加重要。 ”
購房者群體反應不一。部分剛需購房者歡迎政策帶來的市場透明化，而投資客則擔心政策可能限制短期套利空間。
未來展望：
業內人士預計，隨著新規實施，房地產市場將呈現以下趨勢：
1. 開發商定價策略將更趨理性，開盤價格更接近市場真實水平
2. 價格戰現象可能減少，房企競爭重點轉向產品和服務
3. 市場觀望情緒可能短期加劇，但長期有利於行業健康發展
該徵求意見稿目前正在向社會公開徵求意見，截止日期為2023年12月15日。預計正式文件將在2024年上半年出台實施。
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